fbpx
Menu Close

Jak na koupě nemovitostí v Německu?

V tomto článku podrobněji rozebírám, jak probíhá koupě nemovitosti v Německu, mé domovské zemi. Proces je do značné míry srovnatelný s tím v České republice, existuje však několik odlišností, na které byste si při rozhodování o koupi nemovitosti v Německu měli dát pozor.

Velký soused je pro Česko nejen z ekonomického hlediska atraktivním partnerem. Německo je také velmi rozmanité, pokud jde o cestovní ruch. Severní moře a Baltské moře na severu, rozmanitá vegetace v nízkých horských pásmech a lyžařské a turistické oblasti v Alpách jsou dlouhodobě preferovanými cíli cestování. Nechybí ani megaměsta jako Hamburk na severu, Berlín a Lipsko na východě nebo Frankfurt a Mnichov na západě a jihu. V každém koutě Německa najdete pěkné místo, kde se dá dobře žít a kam byste mohli investovat.

Kdo může kupovat nemovitosti v Německu?

V zásadě každý svobodný a zodpovědný občan může koupit nemovitost v Německu. To platí pro Němce i pro cizince. Nemovitosti v Německu mohou bez omezení nabývat i právnické osoby. To zajišťuje především právo EU, které upravuje právo na koupi nemovitosti pro všechny občany EU stejně. Nemovitosti v Německu mohou nakupovat i cizinci ze třetích zemí. Koupě nemovitosti však automaticky nevede k získání povolení k pobytu.

Makléř versus soukromý prodejce

Abyste se mohli stát realitním makléřem (Immobilienkaufmann) v Německu, je zapotřebí tříletá výuční doba se státní zkouškou. Většina realitních makléřů absolvuje navíc dvouletý postgraduální kurz, aby se stal odborným ekonomem v oblasti správy pozemků a nemovitostí na bydlení (Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft). Až na základě těchto předpokladů realitní makléř získá obchodní licence dle paragrafu 37. c. živnostenského řádu (Gewerbeordnung).

V Německu, stejně jako v mnoha jiných západoevropských zemích, je profese realitního makléře vysoce uznávaná. Nákup od soukromých prodejců je naopak v Německu méně obvyklý. Především z důvodů chybějícího pojištění odpovědnosti a s tím spojené právní jistoty. Zprostředkovatelský poplatek, kterému se v Německu často říká Courtáge, se obvykle dělí mezi kupujícího a prodávajícího. Obvyklé sazby jsou 3,75 % pro kupujícího a 1,25 % pro prodávajícího. Samozřejmě existují i regionální rozdíly. Také sazby lze změnit pro případ, že se trh obrátí. Když je poptávka nízká, podíl kupujícího se obvykle snižuje a podíl na poplatku prodávajícího se odpovídajícím způsobem zvýší.

Zvažujete prodat nemovitost nebo řešíte v rodině dědictví? Potřebujete vzájemně vypořádat majetek nebo kupujete nové bydlení a zajímá Vás, za kolik prodáte to stávající?

Mimochodem: Kupní smlouvu na nemovitost se podepíše v Německu výhradně u notáře. Řešení, že se kupní smlouva podepisuje u advokáta nebo u banky, neexistuje. Taktéž spravuje učet na úschovu peněz výhradně notář (Notaranderkonto).

Buďte “up to date”!

  • Aktuální čísla, fakta a zprávy
  • Tipy pro úspěšný prodej nemovitostí
  • Měsíčně zdarma přímo do Vaší e-mailové schránky

euro kováky

Financování

V České republice je běžné se o financování starat až po podpisu rezervační smlouvy. V některých případech však může administrativa trvat i více než tři měsíce. A není neobvyklé, že se tyto předběžné smlouvy z různých důvodů zruší, což znamená, že prodejce prakticky musí proces prodeje úplně restartovat.

V Německu je běžné předem si promluvit se svou bankou a probrat přesně, jaká výše úvěru a jaká roční sazba procent jsou pro potenciální kupce reálné. Ty si zájemci většinou nechávají svou bankou potvrdit, aby předem přesně věděli, jak vysoká může být maximální kupní cena včetně všech dodatečných nákladů. Díky tomuto přístupu je realitní trh v Německu velmi dynamický a profesionální.

Pro české občany je také možné financovat koupi nemovitosti v Německu hypotékou. Stejně jako u kupní smlouvy banky většinou při uzavírání smlouvy trvají na dostatečné znalosti němčiny nebo na přítomnosti tlumočníka.

Daně a dodatečné náklady

Daň z převodu nemovitosti: Pro koupi nemovitosti v Německu je nezbytná jednorázová platba daně z převodu nemovitosti, která se vypočítává procentem z čisté kupní ceny. Po zaplacení příslušnému finančnímu úřadu tento úřad vystaví potvrzení, se kterým lze požádat o zápis do katastru nemovitostí tzv. převodem vlastnictví. V Německu si každá spolková země určuje sazby daně z převodu nemovitostí samostatně. V roce 2021 byly daňové sazby rozděleny takto:

  • Bádensko-Württembersko 5,0 %
  • Bavorsko 3,5 %
  • Berlín 6,0 %
  • Braniborsko 6,5 %
  • Brémy 5,0 %
  • Hamburk 4,5 %
  • Hesensko 6,0 %
  • Meklenbursko-Přední Pomořansko 6,0 %
  • Dolní Sasko 5,0 %
  • Severní Porýní-Vestfálsko 6,5 %
  • Porýní-Falc 5,0 %
  • Sársko 6,5 %
  • Sasko 3,5 %
  • Sasko-Anhaltsko 5,0 %
  • Šlesvicko-Holštýnsko 6,5 %
  • Durynsko 6,5 %

Daň z nemovitosti: tu si určují jednotlivé obce samy a v současnosti se vybírá ročně nebo čtvrtletně (děleno čtyřmi). Sazby se obvykle pohybují v řádu promile a také je stanovují obce prostřednictvím sazebníku. Zde se také rozlišuje druh nemovitosti. Ať už se tedy jedná o nemovitost zemědělskou a lesní půdu, rodinné či nájemní domy nebo nebytové prostory.

Níže je uveden příklad:

Hodnota nemovitosti 200 000 EUR x sazba daně z nemovitosti 2,6 ‰ x sazba odhadu 320 % = 1 664 EUR ročně

Spekulační daň: daň ze spekulace na nemovitost může vzniknout, pokud prodáte pronajatou nemovitost se ziskem.

Protože při prodeji pozemku, domu či bytu jako kapitálové investice je spekulační doba deset let. Každý, kdo prodá nemovitost před uplynutím těchto deseti let, musí ze zisku zaplatit spekulační daň (spekulační zisk).

Majitelé nemovitostí podléhají dani ze spekulací za následujících podmínek:

  • Jedná se o pronajatou nemovitost, která nebyla využívána k bydlení.
  • Zisk byl dosažen z prodeje nemovitosti.
  • Prodej nemovitosti proběhl před koncem spekulačního období 10 let.

Dodatečné náklady

Byty, které se nachází v obytných domech spravovaných správci nemovitostí, určuje společenství vlastníků, jak vysoké jsou měsíční rezervy na opatření k zachování hodnoty. Ty se také často označují jako příspěvky na bydlení. Dále jsou to například příspěvky na běžné úvěry nebo v případě sporů náklady na soudní řízení. Na to byste se rozhodně měli zeptat, než si byt koupíte a nechat si dokumentaci předložit! Kromě toho jsou tu samozřejmě běžné provozní náklady jako za odvoz odpadků, úklid domu, osvětlení, údržba zahrady atd.

Pojištění
V Německu není povinnost uzavřít pojištění nemovitosti. Rozhodně se však doporučuje z hlediska ochrany majetku pojištění vodovodní sítě, pojištění proti požáru a pojištění proti vichřici a krupobití, které jsou zpravidla sloučeno do jedné smlouvy. To již pokrývá nejběžnější nebezpečí. Kombinace pojistek se osvědčila, i když v zásadě je možné pojistit jednotlivé moduly pojištění samostatně.

Doufám, že se mi podařilo pomocí tohoto článku ukázat, jak probíhá nákup nemovitosti v Německu a jaké překážky a odchylky lze očekávat. Pokud máte dotazy ohledně koupě nebo prodeje nemovitosti v Německu, zavolejte mi. Rád Vám pomohu!

Buďte “up to date”!

  • Aktuální čísla, fakta a zprávy
  • Tipy pro úspěšný prodej nemovitostí
  • Měsíčně zdarma přímo do Vaší e-mailové schránky