Für den Fall, dass Sie kurz vor der Entscheidung stehen, sich eine Immobilie in Tschechien kaufen zu wollen, finden Sie in diesem Artikel die grundlegenden Informationen zum Prozedere. Auch wenn Tschechien Deutschlands Nachbarland ist, so gibt es doch einiges zu beachten, weil die Gesetzgebung und die Institutionen etwas verschieden sind.
Ob es Ihre familiären Wurzeln sind oder Ihre Liebe zu einer ganz bestimmten Region des Landes. Die Weltmetropole Prag oder Ihre berufliche Motivation. Tschechien wird seit eh und je und in vielerlei Hinsicht als das Herz Europas interpretiert. Das bestätigen nicht nur die Ansiedlungen berühmter Adelshäuser wie Habsburg, Luxemburg oder Schwarzenberg. Die Nation aus Böhmen und Mähren ist attraktiver denn je und steht hoch im Kurs bei jungen Familien genauso wie bei Senioren, die eine Immobilie in Tschechien kaufen wollen.
Alte Zeiten
Die Zeiten als die Tschechische Republik noch zu den sogenannten „aufstrebenden Märkten“ (emerging markets) gehörte und Immobilien für sprichwörtliche Äpfel und Eier zu haben waren, sind natürlich schon längst vorbei. Unmittelbar nach der Samtenen Revolution war es für Ausländer nur über die Gründung einer juristischen Person möglich, um Immobilie in Tschechien kaufen zu können. Die juristische Person, meist in Form einer GmbH, musste zudem noch einen Geschäftsführer mit Wohnsitz in Tschechien haben. Dass es in dieser Hinsicht auch viele Strohmänner und graue Marktzonen gab, war nachvollziehbar. Alle hassten es, niemand konnte es ändern. Dank EU-Recht ist das inzwischen aber unkompliziert und viel transparenter.
Ich erinnere mich an ein Exposé eines Prager Maklers im Jahre 1992, wo ein renovierungsbedürftiges, viergeschossiges Wohnhaus mit 10 Wohneinheiten im Prager Zentrum (Vinohrady) für umgerechnet 250.000 DM zum Kauf angeboten wurde. Das entsprach in etwa dem Preis der Wohnung in Kiel, in der ich zu dem Zeitpunkt lebte. Hätte ich damals den Mut, das Kapital und die Möglichkeit gehabt, diese oder eine vergleichbare Immobilie in Tschechien oder Prag zu erwerben, wäre ich heute Eigentümer einer Immobilie im Werte von etwa 3.000.000 EUR (Renditefaktor 24). Natürlich ohne die Renovierungskosten und den Mietertrag gegeneinander aufzurechnen 😉
Wenn Sie der tschechischen Sprache nicht mächtig sein sollten, empfehle ich grundsätzlich die Suche über einen Immobilienmakler oder in Kooperation mit einem neutralen Berater an Ihrer Seite, wenn Sie eine Immobilie in Tschechien kaufen wollen. Auch beim Abschluss von Mietverträgen ist es sinnvoll, jemanden dabei zu haben, der die Fallstricke kennt. Vorallem bei Mietkautionen wird bei Ausländern gern mal aufgestockt.
Der gute Ruf des Maklers
Im Gegensatz zu Deutschland war der Beruf des Immobilienmaklers in Tschechien bis Anfang 2020 nicht geschützt, sodass sich bis zu diesem Zeitpunkt praktisch jede/r diesen Beruf auf die Fahnen schreiben konnte. Entsprechend hoch ist hier auch die Wahrscheinlichkeit, an jemanden unseriöses zu geraten. Als (potenziell gut zahlender) Ausländer aus dem Westen Europas steht man ja ohnehin auf der Beliebtheitsskala ganz oben. Also ist hier Vorsicht geboten.
Erst mit der Verabschiedung des Gesetzes zur Immobilienvermittlung (39/2020 Sb. Zákon o realitním zprostředkování), das am 3.3.2020 in Kraft trat, sind neue Immobilienmakler dazu verpflichtet, eine entsprechende Eignungsprüfung vor dem Prüfungsausschuss des Ministeriums für regionale Entwicklung und der Kammer der Immobilienvermittler zu absolvieren und beim zuständigen Gewerbeamt vorzuweisen. Ähnlich dem Paragraphen 34, C der Gewerbeordnung in Deutschland. Außerdem sind Immobilienmakler dazu verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen.
Immobilienportal oder Makler-Seite?
Wenn es um Mehrsprachigkeit geht, ist die Auswahl an nutzerfreundlichen Portalen sehr stark eingeschränkt in Tschechien. Deutsch- oder englischsprachige Angebote gibt es bei ImmobilienScout24 oder Immowelt vermutlich mehr als auf allen tschechischen Immobilienseiten zusammen. In sozialen Netzwerken wie Facebook, speziell in den Facebook-Gruppen, wird man jedoch ziemlich schnell fündig. Allerdings überwiegend auf Englisch.
Der Platzhirsch in Sachen Immobilien in der Tschechischen Republik ist zweifelsohne www.sreality.cz, dicht gefolgt von www.Bazos.cz, sowie www.reality.cz. Diese drei unterscheiden sich allerdings erheblich in ihrer Benutzerfreundlichkeit. Während sreality ein reines Immobilienportal ist, ist Bazos eher eine Art Kleinanzeigenserver. Entsprechend niedrig ist hier auch das Niveau, nicht nur auf Anbieterseite. Für Schnäppchenjäger halt.
Vorbildlich sind hier auch die Webseiten der Globalplayer am Immobilienmarkt, also die großen Franchisegeber wie CENTURY21 und REMAX. Doch gilt es hier zusätzlich immernoch zu prüfen, ob das gefundene Angebot auch tatsächlich noch aktuell am Markt vorhanden ist. Hierzu hilft es, die jeweiligen Filterfunktionen der einzelnen Server einzusetzen.
Darlehen und Hypothek in Tschechien
Wenn man über ausreichende Liquidität verfügt, seine Immobilie in Tschechien kaufen zu können, erübrigt sich natürlich die Frage nach der Finanzierung bzw. nach Darlehen von Banken.
Sofern man nicht im Besitz einer offiziellen Übergangs- oder dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung in Tschechien ist, wird es mit einem Darlehen in der Regel nicht klappen. Diese kann man als Deutsche/-r bzw. als EU-Bürger allerdings ohne weiteres bei der zuständigen Ausländerbehörde beantragen. Sofern man unbescholten ist, wird diese Greencard in der Regel kurzfristig ausgestellt.
Banken fragen für ein Darlehen meistens einen Einkommensnachweis der letzten sechs Monate nach. Bei Selbstständigen den Steuerbescheid vom Vorjahr. Bei Pensionären und Rentnern ebenfalls einen Nachweis über die Bezüge. 100%-Finanzierungen sind eher die Ausnahme. Eigenkapital in Höhe von 10-20% ist der Standard. Gegenwärtig hat die Mindestanforderung an das Eigenkapital auf 30% erhöht. In der Regel geht die Finanzierungssumme bis zum 8,5-fachen des Netto-Jahreseinkommens. Mit zunehmendem Alter steigt hier diametral auch noch zusätzlich der geforderte Anteil.
Um sich viele Beratungsgespräche zu sparen, empfehle ich den Besuch eines Hypothekenbrokers. Diese funktionieren ähnlich wie Versicherungsmakler in Deutschland und verfügen oft über noch bessere Konditionen als Banker in der Lage sind, dem Kunden anzubieten. Oft sogar bei der gleichen Bank. 😉
Reservierung
Sofern die Frage der Finanzierung geklärt ist und Sie Ihre Immobilie gefunden haben, reservieren Sie diese für sich mit einer entsprechenden Anzahlung, meist in Höhe von 10% des Kaufpreises, die in der Regel der Makler entgegen nimmt. Parallel dazu werden die Verwahrung des Kaufpreises, sowie der Kaufvertrag vorbereitet.
Während die Verwahrung in Deutschland ausschließlich über ein Notar-Anderkonto erfolgt, so ist dies in Tschechien unkomplizierter. Hier kann der Verwahrungsservice auch von einer Bank oder einem Rechtsanwalt übernommen werden. Rein rechtlich dürfen sogar Makler die Verwahrung übernehmen, wenn der/die Käufer/-in ihn schriftlich darum bittet. Ich bin in dieser Hinsicht sehr konservativ und biete diesen Service ausschließlich über einen Justiziar an.
Kataster / Grundbuch / Grundschuld
Sobald die Frage nach der Finanzierung geklärt und der/die Käufer/-in entsprechend zahlungsbereit ist, erfolgt die Verwahrung des Kaufpreises, der auf das Anderkonto eingezahlt und verwahrt wird, bis der Eintrag der/des neuen Eigentümer(s), sowie eventuelle Pfandrechte in Form einer Grundschuld ins Kataster eingetragen worden sind. Anschließend erfolgt der rechtskräftige Abschluss des Kaufvertrags und die Immobilie findet ihre/-n neue/-n Eigentümer auch auf dem Papier bzw. auf dem Grundbuchauszug.
Der tschechische Gesetzgeber sieht hier eine Schutzfrist von 21 Tagen vor, binnen der die Katasterverwaltung (synonym Grundbuchamt) Einwände und Fehler monieren kann. Nach Verstreichen dieser Frist, ist der neue Grundbucheintrag praktisch rechtsgültig erfolgt.
Steuern
Hier möchte ich nur kurz das Wesentliche ansprechen. Die Gesamtheit dieses Themas würde sonst den Rahmen dieses ohnehin schon sehr langen Beitrags sprengen.
Die Grunderwerbsteuer gibt es in Tschechien nicht mehr. Sie betrug 4% des Kaufpreises und wurde mit Wirkung zum 19. Dezember 2019 aufgehoben.
Allerdings gibt es nachwievor eine Art Spekulationssteuer, die sich auf die Zeit bezieht, in der die neuen Eigentümer der erworbenen Immobilie wohnen (gemeldeter Wohnsitz). Beträgt diese Frist weniger als zehn Jahre, wird die Steuer fällig.
Außerdem gilt eine Immobiliensteuer für Immobilien für touristische Zwecke.
Auch haben Immobilieneigentümer jährlich eine Immobiliensteuer zu leisten, die aus der Gesamtfläche, sowie dem Typ (Wohnung, Haus, etc.) und einem regionalen Koeffizienten berechnet.